Uitvoeringsagenda Wonen
Vorige week ondertekende de VNG namens gemeenten, samen met elf andere partijen, de Uitvoeringsagenda Wonen. ‘Om jaarlijks 100.000 woningen te realiseren moet de uitvoering van de woningbouw sneller, efficiënter en is miljardensteun van het Rijk nodig’. Gemeenten, provincies, corporaties, bouwers, ontwikkelaars, investeerders en andere betrokken partijen willen dat woningbouwplannen sneller concreet worden en sneller worden gerealiseerd. ‘We moeten en willen er samen de schouders onder zetten om jaarlijks 100.000 toekomstbestendige woningen te realiseren om het nijpende woningtekort tegen te gaan’. De partijen vragen om 3 tot 5 miljard euro per jaar.
Gemeente Slagharen lijdt anderhalf miljoen euro verlies op nieuwe woonwijk
Een herkenbaar constatering. ‘Gemeente lijdt anderhalf miljoen euro verlies op nieuwe woonwijk Slagharen’ is de kop van de Stentor half februari jongstleden naar aanleiding van een presentatie over de ontwikkeling Slagharen Noord. Klik hier om het hele artikel te lezen: https://archive.is/yiBpC
Het speelveld verandert
In deze presentatie hebben wij raadsleden laten zien hoe de ambities rond duurzaamheid en realisatie betaalbaar programma, zoals die staan verwoord in de regiodeal Regio Zwolle en woondeal West Overijssel, ervoor zorgen dat de sturing op gebiedsontwikkeling verschuift. Waar in het verleden de grondexploitatie meestal leidend was, verschuift het zwaartepunt van sturen op financiën naar sturen op betaalbaar programma en beleid (duurzaamheidsambities).
Financiën worden een gevolg van een betaalbaar programma en de hoogte van de ambities. Het speelveld van de gebiedsontwikkeling is daarmee veranderd. Want wat gebeurt er nu eigenlijk? Ten eerste zien we dat de duurzaamheidsambities ervoor zorgen dat de verhouding uitgeefbaar – niet uitgeefbaar gebied verandert. Duurzaamheid vraagt meer openbare ruimte waardoor er minder uitgeefbaar gebied overblijft om woningen te realiseren. Daarnaast zijn de inrichtingskosten, ten gevolge van de duurzaamheidsmaatregelen per hectare, ook hoger. In het uitgeefbare gebied realiseren we woningen volgens de woningbouwambities, dus betaalbaar. Dit betekent een programma met 30% sociaal – 40% goedkoop en midden duur en 30% duur. Maar met het realiseren van een betaalbaar programma is er weinig ruimte om binnen het programma nog te komen tot financiële optimalisatie. Mede ook, omdat Slagharen vanuit het woonprogramma een grens kent voor het aantal woningen wat het dorp kan maximaal kan opnemen.
Minder uitgeefbaar gebied, een groter areaal openbare ruimte tegen een hogere inrichtingskosten en een betaalbaar programma passend binnen de woningbouwbehoefte van Slagharen zorgt voor een plan dat voldoet aan de gestelde ambities, maar onder aan de streep financieel negatief is.
GPR stedenbouw berekening
Maar krijgen we er ook wat voor terug? Jazeker! En om dat inzichtelijk te maken we hebben een GPR stedenbouw berekening gemaakt voor Slagharen Noord. GPR stedenbouw is een landelijk gebruikt digitaal instrument om de duurzaamheid van een ontwikkeling in beeld te brengen door middel van rapportcijfers voor de thema’s energie, ruimtelijke inrichting, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Voor het vergelijk hebben we ook een GPR stedenbouw berekening gemaakt van een wijk die momenteel in ontwikkeling is en een wijk die een aantal jaren geleden is opgeleverd in de gemeente Hardenberg. Als je dan naar de rapportcijfers kijkt van Slagharen Noord komt duidelijk naar voren dat Slagharen Noord op alle thema’s het hoogste scoort. Daar tegenover staat dat de twee andere plannen qua grondexploitatie wel een positief resultaat hebben.
Op zoek naar een nieuwe balans
Voor nu zijn bijdragen vanuit het Rijk dus keihard nodig om deze plannen niet te laten stagneren, het woningbouwtekort de komende jaren op te lossen en betaalbare woningen te realiseren in toekomstbestendige wijken.
Grote bijdragen vanuit het Rijk is de korte termijn. Op lange termijn is verandering nodig om weer balans te vinden in de gebiedsontwikkeling. Breed wordt onderkend dat er verband is tussen de fysieke omgeving en gezondheid en welzijn. Maar de m2 groen in de grondexploitatie heeft een andere waarde dan de waarde van de m2 groen voor gezondheid en welzijn. Extra groen in gebiedsontwikkeling kan echter op langere termijn wel een heel positieve invloed hebben op gezondheid en welzijn en daarmee op maatschappelijke kosten. Daar moeten we dus verder mee aan de gang, want in de gebiedsontwikkeling komen het fysieke en sociale domein nu echt bij elkaar.
